舊樓業主要注意什麼保養？簡單來說，不能只等到漏水、石屎剝落或電力故障才處理。外牆、窗戶、排水系統、喉管、電力裝置、露台、天台及單位內的牆身，平日都應定期觀察和記錄。及早發現小問題，通常比等到損壞擴大後才維修更容易控制工程範圍和費用。

屋宇署指出，業主不只負責自己單位，也要負責樓宇公用部分的維修和管理，包括外牆、結構及非結構構件、公用部分、公用設施，以及名下物業內的範圍；業主亦應制定定期檢驗和維修計劃。1

本文會以香港舊樓常見情況為例，整理 8 個需要定期檢查的位置、3 級危險徵兆，以及何時適合安排一般小型修整，何時則應找合資格專業人士或承建商跟進。

舊樓最需要保養的 8 個位置

1. 外牆及石屎：見到剝落不要自行敲打

舊樓外牆、簷篷及露台底部如果出現混凝土或批盪剝落，除了影響外觀，也可能危害行人安全。屋宇署提醒，樓宇外部維修保養是業主責任；如發現明顯危險，業主應立即委聘註冊承建商移除危險情況。1

業主可以先從安全距離拍照，記錄剝落位置、範圍和是否持續擴大，但不要自行敲打鬆脫石屎，也不要在沒有安全措施下攀爬外牆或簷篷。若見到鋼筋外露、鏽水痕、較深裂縫或物料向街道一側鬆脫，應視為需要優先處理的問題。

2. 鋁窗及窗框：漏水未必只是玻璃問題

窗邊滲水常見原因包括密封膠老化、窗框接口破損、排水孔淤塞、窗鉸鬆脫，亦可能與外牆裂縫或窗台防水有關。如果只在室內重新髹油，水源仍然存在，過一段時間可能再次出現水印或發霉。

業主可以在下雨後檢查窗框四周、窗台底部及窗簾附近有沒有水漬；如果窗戶出現明顯鬆動、玻璃裂開、窗鎖失靈或密封膠龜裂，應安排檢查。涉及高空位置、公共外牆或整幢大廈窗戶的問題，則應先與管理公司或業主立案法團了解責任範圍。

3. 天台、露台及排水系統：雨季前後要特別留意

天台和露台最容易受到長期日曬雨淋。去水口堵塞、防水層老化、地台裂縫及排水渠破損，都可能令雨水積聚或滲入下層。業主可定期觀察有沒有積水、青苔、牆身水印或天花批盪脫落，亦應避免把雜物堆放在去水口附近。

如果只是輕微堵塞，可以安排合適的通渠或清理服務；如果問題反覆出現，或牽涉天台、外牆及公用排水系統，便不應只當作單位內的小修小補，而要追查真正水源。

4. 喉管及去水：先分辨水源，再決定找誰處理

舊樓喉管問題常見於廚房、浴室、洗手盆下方、廁所及公共管道位置。去水慢、異味、櫃內潮濕、水壓突然改變或牆身出現水印，都可能是早期警號。

業主應先拍下受影響位置，記錄問題在開水、沖廁、下雨或樓上用水時是否加劇。這些資料有助師傅判斷是潔具、單位內喉管、樓上單位，還是公共喉管問題。只更換表面配件而沒有處理漏水源頭，可能令維修反覆發生。

5. 電力及燃氣：出現紅旗訊號不要自行拆修

如果電掣面發熱、出現焦味或火花、跳掣頻密，便不應繼續反覆重開電掣。燃氣方面，如聞到異常氣味，也不應自行拆喉或測試漏氣位置。這類情況涉及人身安全，應停止使用相關裝置，在安全情況下找合資格人士或相關專業部門跟進。

小型修整服務適合處理一般家居局部維修，但不能取代電力、燃氣或結構安全的專業檢查。文章讀者最需要知道的不是「自己怎樣拆」，而是何時應停止自行處理並立即求助。

舊樓問題分 3 級：幾時要搵師傅？

舊樓業主年度保養檢查表

你可以每月或每季用手機拍照記錄以下位置，並把日期、位置和問題變化寫下來：

樓宇復修平台指出，常見樓宇問題包括混凝土剝落、外牆破損、樓宇滲漏、渠管、食水喉、燃氣喉、電力裝置、消防及窗戶破損；問題若未能及早處理，可能令日後維修費用增加。2

舊樓是否一定要做強制驗樓？

不應只因為樓齡高，就自行斷定一定要立即進行強制驗樓。 強制驗樓計劃及強制驗窗計劃已於 2012 年全面實施，但實際跟進應以屋宇署發出的通知、指定期限及相關要求為準。3

如果大廈收到法定通知，業主或業主立案法團應按要求委任合資格人士及承建商跟進。一般小型修整師傅不能取代強制驗樓所需的專業檢驗、報告及法定程序。如不清楚大廈需要做哪一項工程，應先查閱官方資料或向相關專業人士確認。

常見問題 FAQ

舊樓幾多年要開始做保養？

舊樓保養不應只按樓齡決定，而應按外牆、窗戶、喉管、電力、排水及公共設施的實際狀況定期檢查。樓齡較高的樓宇通常更需要建立有紀錄的預防性保養安排。

牆身有裂縫是否一定代表結構有問題？

不一定。裂縫的位置、寬度、長度、是否持續擴大，以及有沒有同時出現滲水、鏽水或石屎剝落，都會影響判斷。業主不應只靠照片自行作結構診斷；如果裂縫明顯或持續變化，應找合資格專業人士評估。

石屎剝落應該怎麼辦？

先遠離可能掉落的位置，避免自行敲打或在沒有安全措施下處理，然後盡快找合資格專業人士或註冊承建商跟進。若位置涉及外牆、簷篷或公用地方，也應通知管理公司或業主立案法團。

舊樓漏水應該找誰負責？

先記錄水印、漏水時間、受影響位置及是否與樓上用水或下雨有關，再分辨問題屬於單位內、樓上單位、外牆或公用管道。責任不能只按水印出現在哪一戶來判斷。

舊樓保養是否可以自己處理？

一般清潔、簡單觀察和記錄可以由業主自行做，但涉及電力、燃氣、外牆、結構、高空位置、嚴重滲水或法定驗樓的工程，不應自行拆修或以一般小型修補代替專業跟進。

小問題及早修整：Call 師傅小型修整服務

舊樓保養不一定要等到大型翻新才處理。窗邊重新填縫、局部補牆、補漆、門窗五金調校或更換、掛牆安裝，以及其他家居小修小補，如果及早安排，往往可以避免小問題持續惡化。

Call 師傅提供小型修整服務配對，協助你尋找合適的本地師傅處理一般家居局部維修。你可以先上傳問題位置的相片和簡單描述，再了解工程範圍及報價。落單前，記得確認報價是否包括材料、拆除、清走廢料、泊車費、夜間附加費及後續保養。

不過，以下情況不應只當作一般小型修整：外牆或高空位置剝落、鋼筋外露、結構裂縫、嚴重漏水、燃氣異味、電線焦味、公共地方問題，以及強制驗樓或法定命令。這些情況應按相關規定，找合資格專業人士、註冊承建商或相關部門跟進。

發現家居有小問題？立即使用 Call 師傅，尋找合適師傅處理小型修整，避免小問題變成大維修。

總結

舊樓業主要注意的保養，不只是「邊度壞就修邊度」，而是要建立定期觀察、記錄和及早處理的習慣。最值得優先檢查的 8 個位置包括外牆及石屎、鋁窗、天台露台、排水系統、食水及污水喉、電力及燃氣裝置、牆身天花，以及消防和公共設施。

如果只是一般局部損耗，可以考慮安排小型修整；如果涉及明顯危險、外牆、結構、燃氣、電力或法定驗樓，則應找合資格專業人士跟進。及早分辨問題級別，才可以真正做到安全保養、清楚報價和避免小問題變成大工程。

References

1. 屋宇署：業主的責任
2. 樓宇復修平台：樓宇問題及命令
3. 屋宇署：強制驗樓計劃概要
4. 屋宇署：樓宇維修全書